業務内容BUSINESS CONTENTS

Real Estate Appraisal, Valuation, Research

不動産鑑定評価は、不動産の価格及び賃料に関する専門家である不動産鑑定士が不動産の価格及び賃料に関する意見・判断を表明するものであり、その成果を示す不動産鑑定評価書は、対外的に公正な文書として広く活用されています。

弊社では単なる鑑定評価にとどまらず、事業コンサルティングの一環としての鑑定評価や都市再開発における権利変換などにかかわる鑑定評価など、より高度な専門性と判断を要する鑑定評価業務を手掛けてきております。また、証券化の際の鑑定評価やBulkでの鑑定評価なども数多く手掛けており、類型もオフィスやレジデンシャルのみならず、工場(財団含む)、物流施設、ゴルフ場、ホテル ・旅館、レジャー施設、開発前提素地等多岐に亘っております。

価格に関する鑑定評価
  • 売買、交換、担保、資産評価、相続、贈与、訴訟等における鑑定評価
  • SPC法に基づく特定資産の鑑定評価、不動産証券化に伴う適正価格評価
  • 容積移転の場合の余剰容積利用権の鑑定評価
  • ゴルフ場、ホテル・旅館、レジャー施設等の鑑定評価
  • 工場財団、鉄道財団ほか各種財団の鑑定評価
  • 企業資産の適正時価評価、会社更生法、民事再生法に基づく適正価格評価
  • 不良債権担保不動産の適正評価
  • 非上場株式の適正価格評価
  • 会社合併・分割、現物出資、清算の場合の適正価格評価
賃料に関する鑑定評価
  • 新規及び継続の地代・家賃の鑑定評価
  • 権利金、保証金の適正価格評価
  • 更新料、条件変更承諾料、名義書替料の適正価格評価
都市再開発事業に関する鑑定評価
  • 従前、従後資産の適正価格評価
  • 従後資産標準家賃の評価
公的鑑定評価
  • 地価公示法に基づく標準地鑑定評価
  • 国土利用計画法に基づく基準地鑑定評価
  • 相続税路線価標準地鑑定評価、相続税路線価精通者意見
  • 固定資産税標準宅地鑑定評価、固定資産税路線価評価
  • 公共用地の取得に伴う鑑定評価
  • 買収、移転補償の場合の鑑定評価、残地補償の場合の鑑定評価
購入、売却時のValuation
  • 購入、売却時等のValuation Reportの作成
  • 購入、売却時等のCF分析等

Consultation – Urban Development / Co-Building Project –

都市再開発事業や共同ビル事業等に関する業務は、数ある不動産業務の中でも特に専門性が高く、大手ディベロッパー等一部の事業者のみがノウハウを有しているのが実態です。弊社ではこうしたノウハウを有する大手ディベロッパーに属さない数少ない独立系コンサルティングファームとして、これまでパシフィックセンチュリープレイス丸の内をはじめ、多くの再開発事業、共同ビル事業、建替え事業等のコンサルティングを行ってまいりました。こうした専門性や経験を活かし、事業者や地権者の立場に立った質の高いコンサルティングを提供いたします。

都市再開発事業に関する調査、企画、評価
  • 再開発事業調査、基本計画・推進計画作成
  • 資金計画作成(保留床処分、資金調達、事業収支等)
  • 従前及び従後の資産評価、地代・標準家賃等評価
  • 権利変換計画・管理処分計画の作成
  • 管理運営計画の作成(管理規約、管理組織、管理費の積算等)
共同ビル事業等に関する事業コンサルティング
  • 事業計画企画立案
  • 基本設計マネジメント
  • 資金計画作成(余剰床処分、資金調達、事業収支等)
  • 従前及び従後の資産評価、地代・標準家賃等評価
  • 権利変換計画の作成及び権利調整
  • 管理運営計画の作成(管理規約、管理組織、管理費の積算等)
  • 各種契約書等の作成
  • 共同ビル事業パートナー等に対する折衝業務
建替え事業等に関するプロジェクトマネジメント
  • 事業計画企画立案
  • 基本設計・実施設計マネジメント
  • 資金計画作成及び資金調達のための金融機関等折衝業務
  • 従前及び従後の資産評価並びに投資採算性の検討
  • 標準家賃等評価
  • テナントリーシング等の提案・アレンジメント
  • 工事発注・監理等のアレンジメント
  • 管理運営計画の作成(管理規約、管理組織、管理費の積算等)
  • 各種契約書等の作成
  • 竣工後のアセットマネジメント
  • 竣工後のプロパティマネジメント
地域計画
  • 立地評価
  • 基本構想の作成
  • 需要調査、市場調査、地域開発手法の検討調査
  • 基本計画の作成、基本設計
  • 事業計画、資金計画作成

Advisory Services (Including Engineering Report)

新規の不動産投資の際や既保有不動産について、エンジニアリング的見地からアドバイザリーサービスを提供し、必要に応じてエンジニアリングレポートとして提供いたします。新規の不動産投資の際には、鑑定評価書作成とあわせてご利用いただければ、評価と建築の両面からの分析等に役立ち、また、それぞれ個別に発注するのに比べて時間や手間を削減できます。さらに、評価スキルを活かしたValue UpのためのRenovation Planの作成及びCM業務の受託を行います。

不動産投資等の際のエンジニアリング的見地からのコンサルティング、エンジニアリングレポートの作成
  • 管理状況、劣化状況、建物関連法規等の建物状況調査の実施
  • エンジニアリングレポート(ER)の作成
  • 調査結果に基づいたアドバイザリーサービスの提供
保有不動産に対するエンジニアリング的見地からのコンサルティング
  • 保有不動産の遵法状況や劣化状況等の現況を把握した上での所有リスクの軽減に関するコンサルティング
  • 保有不動産の遵法状況や劣化状況等の現況を把握した上での適切な管理・修繕計画等に関するコンサルティング

Advisory – Real Estate Investment –

近年、不動産投資は金融との結びつきを強くしており、信託機能やノンリコースローンの活用などますます複雑化、高度化してきております。弊社では不動産(ハード面含む)、金融双方への強みを活かし、投資家の不動産取得に際して、投資案件の発掘・選別のサポート、取得のための最適なスキームの提案・アレンジメント、出口戦略の構築及びサポートまでの一貫したアドバイザリーサービスを提供いたします。

投資案件の発掘、選別
  • 投資目的に応じた投資案件の発掘サポート
  • 投資選別のための不動産評価・キャッシュフロー予測・投資採算性の予測
投資スキームの提案、アレンジメント
  • 投資案件・目的に応じた最適な投資スキームの提案
  • 投資スキームを確実に遂行するためのアレンジメント、サポート
物件保有期間中のサポート
  • 物件の保有期間中のアセットマネジメント・プロパティマネジメントのサポート
出口(将来の売却等)戦略の構築
  • 最適な出口戦略の構築のためのコンサルティング
  • 出口戦略の一つとしてのバリューアップ戦略のコンサルティング
出口戦略のサポート
  • 適切なタイミングでの処分のためのサポート

Advisory – Real Estate Disposal –

一般に複数物件を一括売却する方法をバルクセール(bulk sale)といいます。バルクセールを実施する場合もしくは高額物件を売却する場合には、売却アドバイザーを任命するケースが増えており、売主の負担軽減にも繋がるとともに効率的です。

売却方法及びスケジューリング等に関するアドバイザリー
  • Dealに応じた売却方法の提案
  • Dealに応じたスケジュールの作成
売却候補先の検討、選定及び打診
  • Dealに応じた投資家の検討、選定及び打診
  • 投資家への配布必要資料等に関するアドバイザリー
  • 売却要綱の作成
  • 資料等の投資家への配布
投資家からの質問窓口としての役割
  • 投資家からの質問の窓口となり、質疑応答を行う
  • 内覧等のセッティング
優先交渉権者の決定
  • 優先交渉権者を決定する際のアドバイザリー
優先交渉権者との契約条件交渉に関するアドバイザリー
  • 適切なタイミングでの処分のためのサポート
購入者の決定
  • 購入者を決定する際のアドバイザリー

Advisory – Transaction Services –

不動産投資コンサルティング及び売却アドバイザリー業務の一環として不動産の購入及び売却をサポートいたします。また、事業承継や相続対策、資産の有効活用の一環としての不動産の購入及び売却も全面的にサポートいたします。 また、Dealの必要性に応じて不動産媒介業者として不動産媒介業務を実施します。

Development Planning

不動産の開発業務、有効利用等に絡む建築の企画・設計業務を提供いたしております。

Other Consultation

不動産を切り口とした幅広いコンサルティングを提供いたしております。

  • 不動産の有効利用に関するコンサルティング
  • 事業承継や相続に関するコンサルティング
  • 事業再生に関するコンサルティング
  • CRE・PRE戦略マネジメント
主な取引先(鑑定評価、コンサル等)
官公庁、公益法人
国土交通省、経済産業省、財務省、復興庁、東京都、東京国税局及び所管税務署、社団法人、財団法人、学校法人、医療法人等
民間法人等
金融機関 (国内、外資)、不動産会社、不動産投資会社、建設会社、設計事務所、製造メーカー、流通会社、鉄道会社、コンサルティング会社、弁護士事務所、監査法人、公認会計士事務所、 税理士事務所、司法書士事務所等(顧問・アドバイザリー契約先含む)
主なコンサルティング実績
  • パシフィックセンチュリープレイス丸の内、
  • 梅田阪急ビル (阪急うめだ本店)・阪急グランドビル、
  • 飯田橋2丁目計画 (シティタワー九段下)、
  • Mビルプロジェクト (エムロード渋谷)、
  • 深川ギャザリアタワーN棟計画、
  • 代官山T-SITE、
  • 湘南T-SITE、
  • 枚方T-SITE

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